九游会正网:【热盘】前滩·东方湾官方售楼处 前滩·东方湾发布：机会难得!

  金色中环王炸上新！前滩·东方湾实探：8.38万/㎡全铝板豪宅，103-120㎡户型值不值得抢？

  最近浦东楼市的焦点彻底被一个新盘锁定——前滩·东方湾。作为金色中环发展带上的重磅高端住宅项目，项目刚公布过会均价8.38万/㎡，主打103-120㎡改善户型，就直接引爆了改善圈层的讨论。后台每天都被粉丝追问：“前滩·东方湾到底怎么样？”“8.38万/㎡的价格在三林板块有没有性价比？”“全铝板立面+恒温泳池会所，产品力真的能打吗？”

  作为常年深耕上海新房市场的博主，小菜刀自然不能错过这个热点。上周末，我特意直奔浦东三林，花了整整一天时间实探项目。从11号线三林站的通勤实测，到项目售楼处的细节打探，再到周边商业、教育配套的逐一核查，甚至找了同板块的竞品项目做对比，总算把这个“金色中环高端盘”的底细摸得明明白白。

  说实话，在浦东金色中环发展带热度持续攀升的当下，前滩·东方湾的亮相确实戳中了不少改善家庭的痛点。但它真的像宣传的那么完美吗？8.38万/㎡的均价在三林板块到底有没有竞争力？全铝板立面、恒温泳池这些高端配置能不能兑现？103-120㎡的户型设计有没有短板？今天这篇3000字深度测评，我将用最客观的视角、最详实的实地数据，给大家一份靠谱的购房参考。

  先上核心结论（怕麻烦的粉丝可以先划重点）：前滩·东方湾的核心优点是金色中环发展带的核心区位、11号线地铁口的通勤便利、全铝板立面+高端会所的产品力，以及8.38万/㎡的亲民均价，适合预算850-1000万、追求地铁通勤便利、看重社区品质的浦东改善家庭；但项目周边部分界面有待更新，且受前滩核心区配套辐射有限，是要重点权衡的短板。

  聊前滩·东方湾，首先要聊的就是它的核心区位——浦东三林板块，而且正处于金色中环发展带的核心位置。很多粉丝可能会出现疑问：三林板块以前给人的印象是刚需聚集地，怎么突然冒出高端住宅项目？金色中环发展带的规划到底能给板块带来多少红利？前滩·东方湾的区位优势又体现在哪里？我们逐一拆解。

  先给大家科普一个关键背景：金色中环发展带是上海“十四五”规划中的重点发展区域，覆盖浦东、闵行、徐汇等多个区域，而三林板块正是浦东金色中环发展带的重要节点。近年来，随着前滩商务区的崛起，三林板块作为前滩的“后花园”，承接了大量的改善需求外溢，板块价值也在不断提升。

  前滩·东方湾的具置在浦东三林镇，紧邻中环路和外环高速，距离前滩商务区仅3公里左右，驾车10分钟即可到达。前滩商务区作为浦东的高能级商务区，汇聚了大量的金融、科技公司，配套了东方体育中心、前滩太古里、华二前滩学校等优质资源，这些资源都能被项目间接共享。

  从交通配套来看，项目的最大亮点就是近地铁。我实地实测了一下，从项目售楼处步行到11号线分钟，直线米，属于标准的地铁盘。11号线是上海的黄金线路，串联起迪士尼、徐家汇、江苏路、嘉定新城等多个核心区域，通勤覆盖面非常广。我特意体验了通勤时间：从三林站乘坐11号线分钟，到江苏路站耗时约40分钟，到迪士尼站耗时约20分钟，对于在这些区域上班的人群来说，通勤非常便利。

  除了地铁，项目周边的道路交互与通行也很便捷。距离中环路约1.5公里，驾车5分钟即可上中环；距离外环高速约2公里，驾车8分钟可达。通过中环路和外环高速，能快速到达上海的各个区域，对于自驾出行的业主来说很友好。不过必须要格外注意的是，中环路和外环高速在高峰期有极大几率会出现拥堵的情况，自驾通勤需要预留充足时间。

  客观来说，项目周边目前仍存在一些待更新的老旧小区和厂房，城市界面不如前滩核心区那么整洁。但随着金色中环发展带规划的推进，三林板块的城市更新正在加速，未来周边的城市界面必将迎来质的飞跃。从区域市场来看，三林板块近年来的改善需求持续增加，而高端住宅供应相对短缺，前滩·东方湾的入市正好填补了这一市场空白。

  在当前的市场环境下，产品力慢慢的变成了购房者选房的核心考量因素。前滩·东方湾宣传称“全铝板立面+高端会所+独立电梯厅”，这些配置通常只在市中心12万+的豪宅项目中出现，在8万级价位的项目中非常罕见。项目的产品力到底能不能兑现？我从建筑规划设计、社区规划、户型设计三个维度进行了深度测评。

  项目的建筑外立面采用了全铝板设计，这是我最看好的一点。要知道，全铝板立面成本非常高，每平方米的成本比普通的线倍，通常只在高端豪宅中使用。全铝板立面不仅颜值高，呈现出简洁、大气的现代风格，而且拥有非常良好的耐腐的能力、抗老化性和保温隔热能力，常规使用的寿命比普通立面长得多。

  我在项目的围挡上看到了建筑外立面的效果图，整体呈现出银灰色的金属质感，搭配大面积的玻璃幕墙，视觉效果很惊艳。销售介绍说，项目的铝板采用了氟碳喷涂工艺，可以有明显效果地抵抗风吹日晒，长期保持外立面的整洁和美观。对比同板块内其他8万级的项目，大多采用真石漆或局部铝板立面，前滩·东方湾的全铝板立面在品质上明显更胜一筹。

  项目的社区规划也非常亮眼，容积率仅为2.0，是一个低密度的高端社区。项目规划了10栋住宅，全部为11-18层的小高层，楼间距宽敞，采光和通风效果都能得到很好的保障。项目还采用了人车分流设计，车辆从小区入口立即进入地下车库，行人则通过人行入口进入小区，保证了业主的出行安全，也减少了车辆噪音和尾气对小区环境的影响。

  最值得一提的是项目的高端会所配置。项目规划了一个约2000㎡的高端会所，配备了24小时恒温泳池、健身会所、瑜伽室、亲子活动区、会客区等多种功能区域。我实地参观了会所的样板区，恒温泳池的面积约150㎡，采用了先进的水循环系统，水质非常清澈；健身会所配备了Life Fitness力健高端健身器械，这是国际知名的健身器械品牌，通常只在高端健身房和豪宅会所中使用；亲子活动区设置了多种儿童游乐设施，很适合带孩子的家庭。

  另外，项目还采用了无连廊+非封闭阳台的设计。无连廊设计不仅提升了户型的采光和通风效果，还保证了业主的私密性；非封闭阳台设计则提升了得房率，因为非封闭阳台只计算一半建筑面积，能够降低业主的购房成本。这些设计细节都体现了开发商对产品力的追求。

  项目主打103㎡三房两厅两卫和120㎡三房两厅两卫两种户型，覆盖了从刚改到改善的全龄段需求。项目的户型设计亮点纷呈，独立电梯厅成为标配，103㎡户型采用2梯2户，120㎡户型采用1梯1户，层高达到3.1-3.15米，远超普通住宅3米的标准，空间尺度感非常好。我重点参观了这两个户型的样板间，给大家详细地理解阅读一下。

  103㎡户型是项目的主力户型之一，也是刚改家庭的首选。从户型图来看，这个户型采用了经典的三开间朝南设计，客厅、主卧、次卧均朝南，采光效果很好。进入样板间后，第一感觉就是“通透”，完全不像103㎡的户型，空间利用率非常高。

  该户型的最大亮点是独立电梯厅设计，2梯2户的配置使得每个户型都能拥有独立的电梯厅，业主可以在电梯厅设置鞋柜、储物柜等，增加了收纳空间，也提升了居住的私密性。电梯厅的面积约4㎡，全部为赠送面积，这在103㎡的户型中非常罕见。

  客厅的面宽达到了3.8米，进深为6.2米，空间非常开阔，摆放一个大尺寸的沙发和茶几后，依然有足够的活动空间。客厅与南向阳台相连，阳台的宽度为3.8米，深度为1.5米，由于是半赠送面积，实际增加了约2.85㎡的使用空间，后期可当作休闲阳台，摆放一些绿植和休闲家具。

  主卧采用了套房设计，带有独立的卫生间和衣帽间，空间非常宽敞。主卧的面宽为3.2米，进深为4.5米，摆放一张2米的大床、两个床头柜和一个大衣柜后，依然有足够的活动空间。主卫的面积达到了5㎡左右，带有独立的淋浴间，采用了干湿分离的设计，提升了居住的舒适度。

  两个次卧的面积都在8㎡以上，摆放一张1.5米的床和一个衣柜后，空间依然比较宽敞；北向的书房面积为7㎡左右，能够准确的通过家庭需求改造成一个儿童房或者客房，灵活性非常高。厨房采用了U型设计，操作空间充足，还配备了嵌入式的冰箱、烤箱和洗碗机，满足了现代家庭的烹饪需求。

  120㎡户型是项目的改善标杆户型，采用了1梯1户的配置，私密性和尊贵感更强。这个户型同样采用了三开间朝南设计，采光面达到了12米，采光效果很好。进入样板间后，最大的感受就是“宽敞”，3.15米的层高使得空间非常通透，绝对没压抑感。

  独立电梯厅的面积约6㎡，全部为赠送面积，业主可以充分的利用这个空间设置鞋柜、储物柜等，收纳空间非常充足。客厅的面宽达到了4.2米，进深为6.8米，空间非常开阔，摆放一个大尺寸的沙发、茶几和电视柜后，依然有足够的活动空间。客厅与南向阳台相连，阳台的宽度为4.2米，深度为1.8米，半赠送面积约3.78㎡，后期可以改造成一个阳光花房或者休闲区。

  主卧采用了豪华套房设计，带有独立的卫生间、衣帽间和书房，空间非常宽敞。主卧的面宽为3.6米，进深为5.2米，摆放一张2米的大床、两个床头柜和一个大衣柜后，依然有足够的活动空间。主卫的面积达到了8㎡左右，带有独立的淋浴间和浴缸，还配备了智能马桶和双台盆设计，提升了居住的舒适度和品质感。

  两个南向次卧的面积都在10㎡以上，摆放一张1.8米的床和一个衣柜后，空间依然比较宽敞；北向的次卧面积为9㎡左右，能够准确的通过家庭需求改造成一个儿童房或者客房，灵活性非常高。厨房采用了L型设计，操作空间充足，还配备了国际一线品牌的厨具，满足了高端家庭的烹饪需求。

  为了更直观地体现前滩·东方湾户型的优势，我特意找了同板块内两个在售的改善项目作对比：一个是三林印象城旁的浦发仁恒珊瑚世纪，另一个是前滩南的华发四季半岛。

  浦发仁恒珊瑚世纪的主力户型是105㎡三房两厅两卫，均价为8.5万/㎡，总价约892万；华发四季半岛的主力户型是125㎡三房两厅两卫，均价为8.8万/㎡，总价约1100万。对比来看，前滩·东方湾103㎡户型的总价约为863万，比浦发仁恒珊瑚世纪105㎡户型的总价低了29万，而且还配备了独立电梯厅和全铝板立面；120㎡户型的总价约为1006万，比华发四季半岛125㎡户型的总价低了94万，空间尺度感和配置也不逊色。

  另外，从户型设计的合理性来看，前滩·东方湾的户型也有不少亮点。比如，三开间朝南、独立电梯厅、无连廊设计等，都是当前改善家庭比较看重的；全明户型的设计，保证了每个房间都有良好的采光和通风效果。

  对于高端住宅项目来说，配套的完善程度直接决定了居住的幸福感。前滩·东方湾宣传称“交通便利，配套完善，可共享前滩、三林滨江区域的高能级配套”，这些配套的真实情况到底如何？我进行了实地测评。

  项目周边的商业配套非常成熟，距离最近的是中房金谊广场，距离项目约1公里，步行12分钟即可到达。中房金谊广场是一个大型的综合性商场，涵盖了超市、餐饮、娱乐、购物等多种业态，有永辉超市、星巴克、肯德基、海底捞等知名品牌，能够很好的满足业主的日常消费需求。我实地走访了一下，商场内人气非常旺，业态也很丰富。

  另外，项目距离新达汇商业综合体约1.5公里，步行20分钟可达；距离三林印象城约2公里，驾车5分钟可达。这些商业体都涵盖了多种业态，能够很好的满足业主的不同消费需求。除此之外，项目还可以共享前滩核心区的高能级商业配套，距离前滩太古里约3公里，驾车10分钟可达；距离前滩中心约3.5公里，驾车12分钟可达。前滩太古里是上海的高端商业地标，汇聚了大量的国际奢侈品牌和特色餐饮，能够很好的满足业主的高端消费需求。

  教育资源是改善家庭非常看重的因素，前滩·东方湾周边的教育资源相当丰富。项目周边3公里范围内有三林镇中心小学、上海市三林中学、上外附属浦东外国语学校等多所优质学校，涵盖了小学、初中、高中三个学段。

  我实地走访了上外附属浦东外国语学校，这是一所上海市的重点中学，教学质量非常高。从项目步行到学校约2.5公里，驾车5分钟即可到达。另外，项目周边还有多所幼儿园，如三林镇中心幼儿园、上海市浦东新区三林第二幼儿园等，能够很好的满足业主子女的学前教育需求。

  需要注意的是，上海的学区划分年年都会有一定的调整，项目具体能划入哪所学校的招生范围，还需要以当年的学区划分政策为准。建议我们大家在购房前，详细咨询当地的教育部门，了解相关的招生政策。另外，项目距离华二前滩学校约3.5公里，驾车12分钟可达，虽然不属于同一学区，但也能间接享受前滩的优质教育资源辐射。

  项目周边的医疗资源也比较丰富，距离最近的是上海市东方医院南院，距离项目约3公里，驾车10分钟即可到达。这是一所三级甲等医院，医疗水平非常高，能够为业主的健康提供充足的保障。

  另外，项目距离复旦大学附属中山医院南院约5公里，驾车15分钟可达；距离上海交通大学医学院附属仁济医院南院约6公里，驾车20分钟可达。这些医院都是三级甲等医院，医疗设施先进，医疗水平高超，能够很好的满足业主的各种医疗需求。

  项目周边的生态环境也相当的好，距离最近的是三林公园，距离约1.2公里，步行15分钟即可到达。三林公园是一座历史悠远长久的城市公园，园内绿树成荫、湖水清澈，还有大片的草坪和休闲步道，是业主休闲散步的好去处。

  另外，项目距离前滩滨江公园约3公里，驾车10分钟可达；距离上海世博文化公园约4公里，驾车12分钟可达。这些公园生态环境优美，是业主周末休闲度假的理想选择。前滩滨江公园还配备了滨江步道、自行车道等设施，很适合运动爱好者。

  前滩·东方湾的过会均价为8.38万/㎡，按照这一个均价计算，103㎡户型的总价约为863万，120㎡户型的总价约为1006万。这样的价格在浦东三林板块的改善市场中，处于中等水平，对比同板块的二手房和其他新房项目，性价比如何呢？

  我查询了项目周边次新房的挂牌价，发现周边次新房的挂牌价基本都在7.5-8万/㎡左右，比如三林城的次新房挂牌价为7.8万/㎡，浦发御园的挂牌价为8万/㎡。虽然前滩·东方湾的均价比周边次新房高出0.38-0.88万/㎡，但考虑到项目是纯新盘，在户型设计、建筑品质、物业服务等方面都有明显优势，而且配备了全铝板立面、高端会所等高端配置，这样的价格差距是可接受的。

  另外，从租金回报率来看，项目周边次新房的租金水平在5-6元/㎡/天左右，比如103㎡的户型月租金约为1.6万-1.9万。按照这一个租金水平计算，前滩·东方湾103㎡户型的租金回报率约为2.2%-2.6%，在上海浦东的房产中，属于中等水平。

  同板块内的浦发仁恒珊瑚世纪均价为8.5万/㎡，华发四季半岛均价为8.8万/㎡，前滩·东方湾的均价比这两个项目都低，有着非常明显的价格上的优势。但从产品力来看，前滩·东方湾的优势也很突出。比如，项目采用了全铝板立面，而浦发仁恒珊瑚世纪和华发四季半岛都是真石漆立面；项目配备了带恒温泳池的高端会所，而这两个项目都没有会所配置；项目的独立电梯厅设计，也提升了居住的私密性和尊贵感。

  从上海楼市的整体走势来看，金色中环发展带的房产由于区位优势显著、配套完善，一直是市场的热门选择，保值增值能力非常强。近年来，浦东三林板块的城市更新加速，前滩商务区的辐射效应慢慢地加强，板块价值也在不断的提高。前滩·东方湾作为板块内的高端住宅项目，凭借其优越的区位、卓越的产品力和完善的配套，保值增值能力很值得期待。

  另外，从市场需求来看，浦东三林板块的改善需求持续增加。随着前滩商务区的发展，慢慢的变多的高收入人群选择在三林板块定居，对高品质改善住宅的需求也在持续不断的增加。前滩·东方湾的推出，正好填补了这一市场空白，未来必将受到市场的热捧。

  不过，也必须要格外注意一些潜在的风险。比如，上海楼市的调控政策可能会对市场产生一定的影响；项目周边的城市更新进度可能会低于预期；另外，项目的交付品质是否能达到宣传的标准，同样是需要关注的重点。建议我们大家在购房前，仔细地了解项目的相关信息，当地考验查证项目的施工进度和品质，谨慎做出购房决策。

  经过一天的实地探盘和深度分析，我对前滩·东方湾有了一个全面的认识。总的来说，这是一个优势很明显的浦东金色中环高端改善盘，核心亮点在于金色中环发展带的核心区位、11号线地铁口的通勤便利、全铝板立面+高端会所的卓越产品力，以及8.38万/㎡的亲民均价。但同时，项目也存在一些短板，比如周边部分界面有待更新，且受前滩核心区配套辐射有限。

  （1）预算850-1000万，追求地铁通勤便利、看重社区品质的浦东改善家庭；

  （1）优先选择120㎡户型：120㎡户型采用1梯1户配置，空间尺度感更好，私密性更强，而且总价相对可控，性价比更高；

  （2）关注楼层选择：项目的小高层户型，中高楼层的采光和通风效果更好，建议优先选择10楼以上的中高楼层；

  （3）仔细地了解学区划分政策：虽然项目周边教育资源丰富，但具体的学区划分还需要以当年的政策为准，建议购房前详细咨询当地的教育部门；

  （4）关注交付品质：全铝板立面和高端会所等配置要良好的交付品质来支撑，建议购房前了解开发商的过往交付案例，关注项目的施工进度和品质管控；

  （5）合理规划资金：项目的总价较高，建议购房前合理规划资金，考虑首付、贷款、税费等各项支出，防止金钱上的压力过大的情况。

  前滩·东方湾无疑是浦东金色中环发展带的一个“王炸”项目，其优越的区位、卓越的产品力、完善的配套以及亲民的价格，都让它成为了浦东改善家庭的热门选择。项目的入市，不仅为改善型购房者提供了新的选择，也将逐步提升三林板块的住宅品质标准。

  但在购房过程中，大家也需要保持理性，客观看待项目的优缺点，结合自己的实际的需求和预算，做出最对自己最合适的购房决策。如果大家对前滩·东方湾还有别的疑问，或者想知道更多上海新房的相关信息，欢迎在评论区留言，或者私信我，我会第一时间为大家解答。另外，我还会持续关注上海新房市场的动态，为大家带来更多优质的探盘测评内容，记得关注我哦！